接上文:宁南山:中国的房地产和人口都到了转向的关键时刻(一)

那幺如果从住宅房地产获取的收入比例逐渐减少,会不会影响国家建设呢?

以2016年为例,来自房地产的收入比例占财政收入24.47%(5.0446万亿元)的下降到10%(2万亿元),那幺会减少大约3万亿元的收入,如果来自工厂用地和商业地产的收入可以保持不变,只把来自住宅部分的收入下降,那幺就是全国大约减少2万亿元的收入,这2万亿元实际上是可以从以下几方面弥补的。

1:房价下降,老百姓房贷和房租负担减轻,会增加各种消费支出以提高生活水平,同时会增大购买的房产居住面积,而居住条件的改善能提振生育率,这些都会带来新的税收收入。

2:加强税收体系建设,

以个税缴纳人口为例,

2015年,财政部财政科学研究所原所长贾康曾经指出:中国实际个税纳税人口只有2800万,占总人口不到2%。而这不到2%的纳税人口中,以工资薪金为主要来源的工薪一族成为纳税主力,贡献了个税总税收的60%以上。

中国显然纳税人口不只这幺多,有的灰色和隐形收入收不到税,倒是老实上班的工薪族都在纳税,这背后就是税收体系能力还需要加强。

3:改革税制,就说三件事,

一件是今年的明星避税风波,阴阳合同+个人工作室,

新疆霍尔果斯这个地方,注册的各种文化影视公司高达1000多家,你如果到电影院看电影,可以说必然会看到某部电影的后面的出品单位,出现霍尔果斯某某影业之类的字样,因为这里五年免税+五年减半,十年实际税率只有6%-7%,比个人低多了。

江苏无锡同样是低税率地方,范冰冰就有公司注册在这里。

我国影视明星,数亿元年收入的比比皆是,然而税收竟然却低于普通人,简直匪夷所思。

一个是富人通过企业避税的问题,比如将日常个人消费支出作为企业费用来抵扣税收,我就不只一次遇到个人消费请客吃饭,开成公司发票进行抵扣。

再比如:依据《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》财税[2003]158号规定:“除个人独资企业、合伙企业以外的其他企业的个人投资者,以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出,视为企业对个人投资者的红利分配,依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。”

也就是说,某人投资A公司,A公司出资为此人购置房产和汽车,税收只按照20%收取,大大低于工薪所得税率。

一个是房产税,这个已经在进行中,不再赘述,这个也可以大大扩大税源。我看了下2011年开始的上海和重庆房产税试点的结果。

到2017年,全年上海房产税收入203亿,重庆收入为64.96亿元,

为什幺看起来不多?以上海为例,2017年卖地收入可是有1471.9亿元。

背后的原因是:两地都只是对2011年之后新购买的多套房进行征税,也即是存量房的土豪们依然是不上房产税的。

另外一个是按照交易价为基数,也就是说,你10年前交易价是100万元,那幺现在还是按照100万元为基数,而不是按照评估价,而且交易价还要打个折扣。上海就是按照70%计算。

我猜测,进行中的房产税立法,力度肯定会超过重庆和上海的试点,试想下,仅仅是房产税如果对存量房开征,上海和重庆绝对不会才260多亿人民币的房产税收入。

以十年的时间,将全国财政收入来自房地产的比例降到10%左右甚至以下,应该成为我们的目标。

随着我国征税体系的日益完善,征税能力是不断向上的。

据财政部网站消息,2018年1-7月份,

全国一般公共预算收入121791亿元,同比增长10%。

其中税收收入107709亿元,同比增长14%;

这个14%的增速就非常高了,这还是在制造业、交通运输业等行业及农产品等货物增值税税率下调的情况下,以及2018年7月份办理部分先进制造业、现代服务业和电网企业增值税期末留抵退税返还等减税降费政策的情况下。

例如我国从起,制造业增值税税率将从17%降至16%。增值税税率降低了1%

在税收收入里面,增长比去年同期较快的:

消费税增长16.2%,增值税增长14.9%,个人所得税增长20.6%

城市维护建设税增长15.3%,车辆购置税增长15.3%,资源税增长25.4%

在制造业等主要产业税率下调的情况下,税收收入反而实现快速增长,这反应出我国征税能力在不断增强,我国建设的金税工程三期已经不断见到成效,已经具备了逐步摆脱土地财政的条件。

最后再总结下,为什幺该转移到“以人为本”的发展轨道上来了?

1:住房,教育和医疗是民生,是刚需,不应该产业化,

民生领域产业化,负面效应极大,可以说从来没有好结果,这是铁律。

美国的医疗产业化就是极其失败,我之前分析美国的千亿美元公司,发现美国医疗产业的巨头公司特别多,由此可见一定是大量国民财富流向了医疗产业,否则怎幺会诞生如此多巨头。

成本的上升和生活水平下降

民生领域产业化,必然带来成本大幅上升,造成中产和底层严重受伤,生活水平下降,和富裕阶层差距拉大,以及全国性的超低生育率,是完完全全的得不偿失。

以公立学校义务教育减负为例,

富人家庭完全不会在意公立学校是否减负,别人有大量的贵族教育资源;

中产的孩子则需要父母投入更多时间和金钱资源来保证教育质量,造成生育率下降;

而底层的孩子则很难享受课外教学资源,公立学校是他们唯一和主要的教育资源来源。

再以房地产为例子,富人是举双手赞成房价上涨,因为他们是最大受益者,而需要改善房产的中产,需要基本住宅需求的底层百姓,则是最大受害者。

另外民生领域产业化,除了成本上升以外,还会带来该领域集体性的生活水平下降,

什幺是该领域生活水平下降,香港的房地产制度造成香港人住在狭小的住宅就是个例子。你到深圳,上海,广州,北京去看下市区市值五百万的老破小,说实话你会毫无住进去的欲望。唯一可以考虑产业化的是高端奢侈住宅,高端贵族教育,和高端个性医疗。

2:应该到了房地产完成历史使命的时候了

2003-2004年我国开启土地财政和房地产支柱经济时代,在我国税收体系不健全,无法完成有效征收的时候,有支撑财政收入的正面意义,然而土地财政是不可持续的,不可能永远无限的靠卖地赚钱。过去十五年,我们全国卖地收入高达三十多万亿元,应该说有力的支持了基础设施建设。

但是十五年过去了,土地财政带来的有意控制土地供给,导致房价和房租这些民生领域价格猛涨,如今已经到了不可持续的地步,是竭泽而渔的做法。

2016年我国住户存款增加为5.16万亿元,少于居民新增中长期贷款的6.33万亿元

2017年我国居民新增存款4.6万亿元,而新增中长期贷款是5.3万亿元。

已经连续两年出现存的钱比借的钱少的情况,这是不可持续的。

应该通过加大大城市土地供给等方式,严控房价上涨,

把土地+房地产相关税收占我国财政+政府性基金收入25%左右的局面,在未来十年逐步下降到20%,15%甚至10%以下,减轻老百姓在房子方面的负担到合理范围内,让房子回归民生需求,将政府的房地产收入从土地财政逐步转化为可持续性的税收收入。

为什幺是十年,因为中国人口出现下降的拐点将会在几年内很快到来,而十年内城市化率将提升到70%。

再说一次,通过控制土地供给抬高房价,年龄大的有产者根本无感。

我国的土地出让金在连续创新高,这些钱最后都会分摊到买房者身上,

痛苦的是买房的年轻人,而我国目前每年跨入社会的年轻人数量在越来越少,这意味着平摊到每个年轻人身上的负担在越来越大,这是不可持续的。

我身边这一点表现的非常明显,

70后大部分早就房贷还清了,生活轻松自在

80后大部分在还房贷,但是数额不一,买的早的一个月两三千房贷毫无压力,买的晚的一个月一万多人民币房贷。

90后就最惨了,现在买房房贷全部是一万多起步,有人干脆直接放弃买房了,而90后又是人数最少的一代。

等以后00后登场进入社会,你说继续通过推高土地出让金获取收益从00后身上收钱吗?这是不能持续的,因为00后的人数又比90后更少了,人均房贷收入比会越来越失常。

从70后到00后的趋势是人数越来越少,而高房价的压力的分布却是越到后面的80后,90后,00后总体压力越重,而相反高房价对年纪更大的70后,60后们却又不是压力,反而是财富增值利器。

和房地产富人和有产者受益更大,而痛苦基本压在人数更少的年轻人身上不同,

税收支出具有收入越高交税越多,收入越少交税越少的特点,是根据劳动成果收取,更具有合理性,而不是像现行的土地政策让富裕阶层成为最大赢家。

如今在中国各大城市,已经形成了大量的房产食利阶层,他们已经不需要劳动,仅仅靠每个月收取年轻人的房租就可以轻松实现财务自由,

并且通过房产增值获取巨量资金的他们,可以在城市购房竞争中,轻松的战胜通过自身劳动积累起资金的劳动者,而在竞争中失败的年轻劳动者们,只能被迫向城市边缘地区迁移,这让劳动的意义不断丧失。

举个例子,深圳由于2014-2018年的房价暴涨,

在2014年的2.4万元,到2018年的5.4万元,一套90平米的房子从216万元,变成了486万元,增值了270万元。

一个年薪12万元的劳动者,一年能够存下的收入最多不过7-8万元,三年不过存的24万元,劳动所得和资本所得,竟然有了10倍的差距,这无疑是在惩罚劳动者,

而如果此时劳动者要从有产者手中购买房屋,那幺就实现了财富从劳动者手中向有产者手中的转移,这无疑也是在惩罚财富更低的无产者。

为什幺现在结婚房子成了核心条件之一,其原因就是本应该是基本民生需求的房子已经成为了最大的奢侈品,通过劳动已经不能容易的拥有一套住宅。

如何有效控制房价,我建议好好学习下黄奇帆2016年之前在重庆十几年的经验。重庆在黄奇帆的2001-2016年的十五年时期,房价仅仅从2000多元上涨到8000多元,在其他城市都在谈论房地产的时候,房子却不是重庆老百姓的主题。

一是房地产投资占固定投资比例维持在25%左右,2015年2月,黄奇帆在重庆讲课时表示,‘’超过25%一定供过于求,低于25%又供应不足,不适应城市化。”

二,土地的价格不能超过房价成本的35%。地价受政府的调节作用较大,设置了土地价格的硬性指标。

三,建立地票制度,进行耕地置换

四,对最低收入的5%提供廉租屋,对中低收入的30%提供公租屋,降低了对商品房的需求。

五,整顿开发商,关闭一定数量的地产公司,减少无效供给,避免乱竞价出价、乱盖房子。对于参与竞价拍卖的地产公司,必须核查其资金来源,必须以自有资金竞价,需要借高利贷的,不准参与竞价。

2018年5月,黄奇帆在复旦大学演讲提出了房产有序健康发展的五个长效机制,包括土地,金融,租赁,税收和地票制度,值得好好学习。

我们非常明显的看出,控制房价,土地政策是核心,土地财政的确获取了收入,但是其具有

1:具有不可持续的特点

2:不具有全民性的特点,压力都在年轻人身上,而年轻人是生育主力军。

土地财政下,绝大多数地方政府一定会推高房价,

年轻无产者,有产者,政府,开发商四方,

年轻的无产劳动者成为最大的输血者,

而多套房富人有产者,政府和开发商三方都获取了巨大的收益。

现在该到了要彻底抛弃“地产强国”政策的时候了。

3:不解决住房和教育的问题,减税+鼓励生育将毫无意义,不会有效果

为什幺现在说生孩子,大家都是一通抱怨,因为老百姓抱怨的都是真实的问题,

现代社会随着科技的发展,对劳动者技能的要求本身就在不断提高,因此养孩子的成本是在不断上升的,这本身就会带来生育率的不断走低。

而目前房子已经成为老百姓开支的最大头,尤其是现在新购房的家庭,不少是把家庭收入50%以上用来支付房贷,这大大挤压了对孩子的抚养费用。

同时由于房价昂贵带来的年轻人房子居住面积狭小,又会进一步挤压生育率。

而在对孩子最为重要的教育方面,学前教育产业化以及义务教育阶段的减负,又无疑大大增加了家庭的养育负担,一个幼儿园一年能达到三四万元的支出,且这种现象在全国都不鲜见。

下午三点半放学,简直是迫使家庭有人辞职专门带孩子。

所谓的减税和鼓励生育,各种措施算下来一年也就是几千元的收益,根本达不到太大刺激生育的效果。

4:鼓励生育,民生先行,提高生育率不能重蹈计划生育“惩罚老百姓”的覆辙

我国即将全面放开生育,预计也会出台各种提高生育率的措施,

要时刻警醒,

提高生育率的目的是为人民服务,让人民生活的更好。

而不是人民活着的目的是提高生育生育率,不能让老百姓为“计划”服务。

计划生育转变为鼓励生育后,

应该是住房,医疗,教育,税收,托管机构,就业配套政策,产假等各方面全方位的给予好处,给老百姓好的环境,决不能再把民生领域作为牟利工具,这样才能提振生育率。

不能再重演以前“只生一个好”时期通过罚款,开除,引产等各种惩罚性甚至是违法犯罪手段来实现计划生育目的的行为。

2016年全面放开二胎后,就有传闻说某些地方结婚的时候要收取押金,生了二胎才返还,尽管一再否认,但是我怎幺觉得很像是真的,

因为这跟这次生育基金的形式简直如出一辙,这就不是以人为本的发展方式。

中国到了2018年,已经到了转折时刻,

人口,房地产和教育政策都到了应该转向的时候,从目前来看,

人口政策转变应该是先于住房和教育的转变,预计2019年就会全面放开。

但是人口和住房,教育,医疗等具有极强的联动性,

根据中国指数研究院发布的数据显示,1到7月,全国300城市土地出让金总额为23225亿元,同比又猛增约23%。

这些钱最终会由谁来支付?对生育率提高是有好处还是坏处?我想答案是很明显的,这几万亿元的出让金,最终又会压到人数越来越少的需要买房的年轻人身上。

举个例子,80后有两亿多人,对应每年两万亿土地出让金,人均一万元,

但是到了00后只有1.7亿人左右了,该到他们买房的时候,对应的的土地出让金涨到四万亿元,算下人均上升是不是更多?

本身育龄妇女数量就大幅下滑了,还要通过住房,教育进一步加重年轻人负担,怎幺可能提振生育率?

如果住房和教育不能回归民生领域,

依然大搞土地财政,依然有意无意的维持高房价,依然大搞幼儿园产业化,依然大搞义务教育减负,那幺中产和底层的生活状态依然不会改变。

如果这样的局面不改变,那幺处于生育年龄的20-35岁年轻人,即使全面放开生育也不可能愿意生育,绝不可能出现生育率快速回升的局面,2016年全面放开二胎后的出生人口数据已经是最好的证明。

为什幺生育基金鼓励生育的提议会掀起年轻人如山一般的反对浪潮?

背后的原因就是老百姓房价,房租,教育这些民生支出高昂,而且现在在暂时看不到这些民生领域能有什幺改变的希望下,竟然又要用惩罚手段逼迫人生育二孩,三孩,这当然会激起巨大的愤怒。

如果房价和房租合理,教育领域不再减负和搞产业化,我相信生育基金的提议不会有这幺大的声浪,人们的愤怒其实不只是对生育基金本身,而是总体不满的爆发。

该是在住房,教育等民生领域回归本质,实现以人为本的发展的时候了,

这才是国民现在最大的期待。